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So vermeiden Unternehmer hohe Steuernachzahlungen

Nutzen Selbstständige ein Arbeitszimmer im Eigenheim nur beruflich, gilt es als Betriebsvermögen. Bei Verkauf oder Betriebsaufgabe drohen hohe Steuern auf die Entnahme, falls die Immobilie an Wert zugelegt hat.

Text: Midia Nuri


Betrieblich genutzte Räume in Pri­vat­woh­nun­gen haben es steuer­lich betra­chtet in sich. Oft kommt es wegen Arbeit­sz­im­mer & Co. zum Stre­it mit dem Fiskus. Jahre hat es gedauert, bis klar war: Anteilige Nutzung und damit der Abzug von Betrieb­saus­gaben für ein nur teil­weise betrieblich genutztes Arbeit­sz­im­mer sind nicht drin. Dafür dür­fen auch Selb­st­ständi­ge mit eige­nen Betrieb­sräu­men die Kosten für ein häus­lich­es Arbeit­sz­im­mer steuer­lich gel­tend machen. Kür­zlich ging aber­mals eine Auseinan­der­set­zung vor dem Finanzgericht Köln gut für den Steuerzahler aus. Zwar betraf der Fall eine Arbeit­nehmerin und auch nur die Frage möglich­er Speku­la­tion­serträge – also als Einkün­fte aus Kap­i­talver­mö­gen. Unternehmer mit Arbeit­sz­im­mer in ihrem Eigen­heim soll­ten das Urteil aber als willkommene Erin­nerung aufnehmen, mal ihren Steuer­ber­ater auf die Angele­gen­heit anzus­prechen. Denn steuer­lich gibt es für sie hier zusät­zlich einige böse Fall­en zu umrun­den – wenn auch nicht die Kap­i­taler­trag­s­teuer.

Spekulations­gewinne fallen in der Regel nicht an

Erst die gute Nachricht – für Arbeit­nehmer wie Selb­st­ständi­ge: Zumin­d­est Steuern auf Kap­i­talerträge fall­en beim Verkauf ein­er selb­st bewohn­ten Eigen­tumswoh­nung nicht an, selb­st wenn für das Arbeit­sz­im­mer in den Vor­jahren Wer­bungskosten in Höhe von 1.250 Euro ange­set­zt wor­den waren und das Eigen­heim inner­halb der zehn­jähri­gen Speku­la­tions­frist veräußert wird. Dieses Urteil fäll­ten die Köl­ner Finanzrichter. Das häus­liche Arbeit­sz­im­mer sei in den pri­vat­en Wohn­bere­ich inte­gri­ert und kein selb­st­ständi­ges Wirtschaftsgut, befan­den die Richter. Außer­dem ste­he eine Besteuerung „auch im Wer­tungswider­spruch zum generellen Abzugsver­bot von Kosten für häus­liche Arbeit­sz­im­mer in § 4 Abs. 5 Nr. 6b Satz 1“. Übri­gens ist die von den Köl­ner Finanzrichtern nun fest­gelegte Vor­gabe nicht neu, aber offen­bar wenig bekan­nt. Sie ste­ht in Textz­if­fer 39 eines BMF-Schreibens aus dem Jahr 2000.

Massive Belastungen drohen durch Einkommensteuer

Nun die schlechte Nachricht für alle Selb­st­ständi­gen mit betrieblich genutzten Räu­men im Eigen­heim: Für sie liegt in der Einkom­men­steuer eine Kosten­falle, die meist völ­lig uner­wartet zuschnappt. Machen Selb­st­ständi­ge näm­lich Betrieb­saus­gaben für ein häus­lich­es Arbeit­sz­im­mer, einen Lager- oder Archivraum oder son­stige Geschäft­sräume im Eigen­heim gel­tend, müssen sie bedenken, dass solche Räume durch die auss­chließlich betriebliche Nutzung automa­tisch zum Betrieb­sver­mö­gen wer­den. Auch wenn also steuer­lich über Jahre hin­weg alles glatt geht, das Finan­zamt die Abzüge durch­winkt und Unternehmer sich über eine hüb­sche Steuer­erspar­nis freuen: Wird die selb­st­ständi­ge Tätigkeit eingestellt oder das Eigen­heim verkauft, besteuert der Fiskus den Wertzuwachs der betrieblich genutzten Räum­lichkeit­en zum vollen Einkom­men­steuer­satz.

Beim Immobilienverkauf macht der Betrieb einen Gewinn

Dem Finan­zamt dürfte diese Ein­nah­me­quelle kaum ent­ge­hen. Berück­sichtigt ein Selb­st­ständi­ger in sein­er steuer­lichen Gewin­ner­mit­tlung eine Abschrei­bung für betriebliche Räume in seinem pri­vat­en Eigen­heim als Betrieb­saus­gaben, ist der Fiskus spätestens damit über möglicher­weise dem Betrieb­sver­mö­gen zuzurech­nende Räum­lichkeit­en informiert. Die entsprechende Zuord­nung passiert automa­tisch bei Auf­gabe oder Veräußerung des Betriebs oder wenn Unternehmer ihre Immo­bilie verkaufen – zumeist völ­lig über­raschend. Ger­ade in Zeit­en wach­sender Immo­bilien- und Grund­stück­spreise steigt die Gefahr für solche teuren Über­raschun­gen sog­ar noch.

In Boomregionen sind Arbeitszimmer steuerlich Sprengstoff

Ein betrieblich genutzter Raum im Haushalt des Selb­st­ständi­gen zählt nur dann nicht zum Betrieb­sver­mö­gen, wenn der Mark­twert der betrieblich genutzten Fläche max­i­mal 20 Prozent des Gesamtwerts der Immo­bilie aus­macht und höch­stens 20.500 Euro beträgt. Das Prob­lem: Beim Ermit­teln des Höchst­werts von 20.500 Euro gilt nicht nur der auf die betrieblichen Räume ent­fal­l­ende Wert für das Gebäude, son­dern auch der anteilige Wert am Grund und Boden (§ 8 ESt­DV). Der zur Besteuerung ange­set­zte betriebliche Gewinn errech­net sich also auch aus dem Wertzuwachs der Immo­bilie. Der mag zwar nicht exor­bi­tant sein, ist aber vielerorts über die Jahre und Jahrzehnte hin­weg üppig. Wer mehr als 20 Prozent Wohn­fläche betrieblich nutzt und dazu noch in ein­er Boom­re­gion wie München, Ham­burg oder Berlin wohnt, für den wird die Besteuerung des Wertzuwach­ses auf einen Schlag schmerzhaft teuer. Und nicht nur Boom­re­gio­nen sind riskant. Da dem Finan­zamt die reale Jahres­ren­dite nach Infla­tion total egal ist, wird es mit der Zeit auch in wirtschaftlich weniger explo­siv­en Stan­dorten wie Würzburg, Nürn­berg oder Leipzig steuer­lich teuer. Der Wertzuwachs erhöht dann die stillen Reser­ven des Unternehmens – mit etwas Pech oder je nach Sichtweise auch Glück um einige Zig­tausend Euro.

Mit dem Steuerberater verschiedene Szenarien durchgehen

Unternehmer mit Arbeit­sz­im­mer im Eigen­heim soll­ten deshalb mit dem Steuer­ber­ater ver­schiedene Szenar­ien durch­spie­len beziehungsweise um sin­nvolle Gestal­tungstipps bit­ten – und spätestens vor dem Verkauf des Eigen­heims oder der Betrieb­sauf­gabe mögliche Auswege aus der Steuer­falle suchen. Mit etwas Vor­lauf lässt sich selb­st bei ungün­stiger Gestal­tung steuer­lich oft noch etwas ret­ten. So lässt sich die Zuord­nung zum notwendi­gen Betrieb­sver­mö­gen aufheben, indem Unternehmer ihr Arbeit­sz­im­mer gezielt pri­vat mit nutzen. Pri­vate Mit­nutzung schließt den Betrieb­saus­gabenansatz als Arbeit­sz­im­mer aus, urteilte der Bun­des­fi­nanzhof vor ein paar Jahren. Unternehmer soll­ten ihren Steuer­ber­ater fra­gen – der Ver­lust des Steuer­vorteils kön­nte sich mit Blick auf die Ver­s­teuerung eines hohen Wertzuwach­ses lohnen.

Vielleicht ist es sinnvoller, kein Arbeitszimmer anzusetzen

Ist nur ein Ehe­gat­te Eigen­tümer der pri­vat­en Räume, sollte der Ver­weis auf ein Urteil des Bun­des­fi­nanzhofs helfen. Im Fall eines Ehep­aares, das je 50 Prozent des Eigen­heims besaß, legten die ober­sten Finanzrichter fest, dass die Ent­nahme betrieblich genutzter Räume den Gewinn des „Unternehmere­he­gat­ten“ nur entsprechend seinem Miteigen­tum­san­teil erhöht – also um bis zu 50 Prozent der Wert­steigerung. Den Miteigen­tum­san­teil des Ehe­gat­ten wertete der BFH nicht als Betrieb­sver­mö­gen. Das gilt selb­st dann, wenn der Selb­st­ständi­ge zuvor sämtliche Aufwen­dun­gen als Betrieb­saus­gaben ange­set­zt hat­te, so die Richter. Ganz generell hil­ft steuer­lich eben immer: gute Pla­nung.


Bei Fra­gen sprechen Sie uns gerne an.


Quelle: www.trialog-unternehmerblog.de, Her­aus­ge­ber: DATEV eG, Nürn­berg

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